​2025 年济南小薛最新购房政策解读➕避坑秘籍

2025 年济南小薛最新购房政策解读➕避坑秘籍

2023年9月11日，济南市调整购房政策：取消二环内历下区、市中区购房限制，这代表着，济南市限购全面放开，不需要社保，不需要落户也可以在济南任意地区直接购买

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1：首付比例及贷款利率：（以家庭为单位，不计算父母及已成年子女名下财产）

2：已经买完的业主是否会享受此利率

第二年的1月1号或者当初与银行约定的定假日自动调整LPR部分，公积金跟商贷都会，但基点永不变

3：办理住房贷款要求什么

（1）：征信大额负债已结清

（2）：收入需要覆盖月供两倍

只要满足以上两点，其他的都可以忽略不记，如果信用卡有小额度的贷款未结清，个别银行并不强制要求结清，具体情况沟通银行

4：怎样才算收入达到月供两倍

银行认可的收入，是某某企业代发工资，某某企业代发奖金之类，但每个银行对收入的认定标准并不完全相同，部分银行可以认定报销类，房租收益类的收入。个人对个人的转账，如果是每个月的固定时间固定人的转账，纯商贷的话大多数银行也可以被认为是工资，如果你的贷款金额很少，想办理纯商贷，很多小银行的政策是非常灵活的，但如果你办理公积金贷款或者组合贷，少数银行会认可

如果对自己的收入或者征信有担心，可以在定房前提前把资料给银行预审一下。

5：济南公积金最高可以贷款多少

按照济南最新的公积金政策，公积金连续缴纳半年以上且办理贷款时仍在缴纳

不到二胎标准，个人最高贷款60万（购买高品质住宅最高可贷款72万），双人最高贷款100万（购买高品质住宅最高可贷款120万）

如有二胎，个人最高贷款78万，双人最高贷款130万（如果是济南市认定的高层次人才，个人也可以贷款130万）

另外：

1：双人并不要求一定必须是夫妻

2：如果是部队、铁路以及部分电力单位的公积金，不受济南贷款额度的限制，具体额度由单位说了算

6：济南公积金贷款额度怎么计算的

（两种计算方法，哪种计算的高用哪种）

1：余额X25 倍

2：最近半年缴存基数 X 12 X 0.6 X 缴存时间系数 X 贷款期限

系数：

半年到一年0.3

一年到三年0.4

三年到五年0.6

五年到七年0.8

七年以上1

7：公积金使用规则：

（1）：公积金一个家庭最多使用两次

（2）：公积金使用一次且已结清，才能使用第二次

（3）：公积金开户满180天且连续缴存6个月以上方可使用公积金贷款(济南+外地连续6个月也可以)

（4）：济南名下2套房，就不能再使用公积金贷款

8：公积金可以用几次？

答：每个人最多用两次，而且用第二次的时候，需要第一次公积金贷款结清。

9：公积金除了办贷款的时候使用，还有其他用途么

（1）办理完贷款后，可以继续办理冲抵，如果你每月公司+个人共缴纳1000元公积金，房贷每月还款4000，办完冲抵之后，保证公积金每月缴纳1000元不变的前提下，房贷每月只需要换4000-1000=3000元即可

（2）提取出来当首付

10：公积金提取当首付流程

（1）：交易双方至房产交易中心办理网签及房管局资金监管业务，现场签订《提取住房公积金支付购房首付款授权承诺书》

（2）：房产交易中心将申请人相关信息资料推送至公积金中

（3）：公积金中心收到推送信息后1个工作日内审查核定提取资格及提取金额，审核无误的，提取金额即时划转至房产交易中心存量房资金监管专用账户。交易双方完成不动产登记后1个工作日内，房产交易中心完成向卖方的资金划转

11：公积金在外省或外市缴纳，贷款麻烦么？

不限制户口，只要符合公积金贷款条件，均可申请公积金贷款购房。需提供缴存地公积金缴存明细及异地贷款职工住房公积金无贷款证明

12：主借款人单身济南公积金贷款，父母做共还可以么

（1）父母是外地缴纳公积金，可合并一起使用公积金贷款，必须下父母房产证，按主借款人年龄算贷款年限

（2）若父母济南公积金、济南工作、可合并一起使用公积金贷款，可选择不下父母的房产证

13：若公积金在外地缴纳，刚转入济南时间不长，公积金缴存一直连续未断缴，可以使用么？

可提供外地异地贷款证明及缴存明细，济南缴存明细贷款银行可自行查询。申请公积金贷款，若需要按余额贷款，需要把余额提前合并到济南账户

14：男方是部队现役军人，女方是地方公积金，女方当主借款人可以么？

女方主借，男方当共同还款人可以按济南的公积金政策做执行

15：曾经在异地缴存住房公积金的、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间怎么计算

答：缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算

16：买房后，可提取配偶及父母公积金么

（1）购买自住住房，未申请住房公积金个人住房贷款的，在取得有效购房凭证3年内，可一次性提取职工本人及配偶、父母、子女的住房公积金，提取金额不得超过购房款总额

（2）申请住房公积金个人贷款的，在取得首付款支付凭证1年内，可一次性提取职工本人及配偶的住房公积金，提取金额不得超过首付款金额

（3）农民工在城市或农村新型社区购买自住住房，或依法依规在农村宅基地上建造自住住房，可提取本人及配偶的住房公积金

17：可以用父母的公积金共同还款么

答：可以，需要写父母至少一人的名字

18：如果我的公积金在济南，我对象的公积金在外地，可以两个人一起在济南使用公积金买房么

答：公积金的使用无缴纳地限制，外地的也可以，只要最近半年有连续缴纳，可以用两个人的

19：补交的社保或者公积金可以用么？

答：如果单位统一补缴可以，但有条件限制，绝大多数的不可以。

20：什么情况下可以用公积金贷款？是不是很多楼盘用不了？

答：济南住建委要求，所有普宅不得拒绝使用公积金，如果拒绝，你就打12345投诉，或者换其他楼盘买

多说一句，别墅类的产品是不让用公积金的，但为啥叠拼也不让用，你们知道么

21：以前听说必须楼房封顶才能用公积金贷款，济南有这规定吗？

答：现在没有这规定。

22：我的公积金还差3个月才到6个月，想现在买房的话，还能使用公积金么

答：可以现在交定金或者交首付，但是要跟项目谈好办贷款的时间，只要办贷款的时候你的公积金满足了就可以了，这种情况下，只要项目允许就没问题

23：结婚前买房，写一个人的名字，用一个人公积金贷款，婚后可以使用另一个人的公积金共同还款吗

答：不可以

24：外地户口，首套房可以贷款30年吗

答：可以

25：我55岁了，还能贷款多少年呢

目前济南的合作银行里，最高贷款年龄不超过80岁。但年龄越大，认定的标准可能会稍微复杂一点，也要考评共同还款人的资质。

同时，如果女方不超过65，男方不超过70，可以做“接力贷”，也可以贷款30年

（如果，贷款年龄超了，但资质很好，想做接力贷的也可以协调）

26：我的公积金是找代缴公司缴的，就是社保和公积金不是一个单位，影响公积金贷款吗

答：不影响

27：离婚后再购房。需要变更户口本信息及拆分户口本吗

答：不用，有离婚证+原户口本也可以

28：两个人没有领证可以用两个人的名字和公积金贷款吗

答：可以

29：没有血缘或户籍关系的两个人，可以共同买房么

答：只要两个人都有济南购房资格，房本上的两个人无血缘关系也可以，可以是两个朋友一起买房，可以是两个同学一起买房，也可以是两个陌生人

我曾经有三个客户，同学关系，写了三个人的名字买了房。如果不做公证，就默认三人平分这套房，各占1/3，如果有公证，写了名字也有可能跟这套房子没关系

对了，这里多说一句，住宅不可以用公司名义购买，因为在2017年4月20号之后，济南就要求必须获得济南购房资格的主体才可以购房，公司明显不符合。

但公寓，写字楼，商铺，商墅，都可以用公司的名义购买

30：办理公积金贷款的话，对公积金的余额有要求么

答：没有。只要你最近半年一直连续缴纳，就可以使用公积金，只是贷款额度可能会有不同

31：首次办理贷款的时候是纯商贷，后期可以转为公积金贷款么

答：可以

《济南市个人住房贷款转住房公积金贷款暂行办法》

第三条 转公积金贷款只能申请将原个人住房（商业）贷款转为纯住房公积金贷款，不能转为组合贷款，并且原个人住房组合贷款不能申请转公积金贷款。

第五条 本规定适用的转公积金贷款对象（即申请人）应符合《济南市个人住房公积金贷款管理办法》及《济南市个人住房公积金贷款操作规范》的相关规定。

第六条 申请转公积金贷款除应符合第五条的规定外，还需满足以下条件：

1.申请人申请转公积金贷款必须在原住房贷款商业银行(以下简称贷款银行)办理转公积金贷款手续；并且在征得贷款银行同意的情况下方可申请办理。

2.申请人的个人住房贷款还款时间已达到贷款银行规定的最低还款时间，并且没有不良还款记录。

3.以所购房产作抵押的转公积金贷款所涉及房屋的《不动产权证书》已经办理，并符合办理（或转移）房屋抵押登记条件。

4.申请人当时在办理个人住房商业贷款时，已经符合住房公积金贷款政策并具备相应条件，同时申请人所购房屋楼盘及商业贷款银行当时已在公积金中心办理了准入手续。

您符合商业贷款转住房公积金贷款条件，可至原住房贷款商业银行评估及办理转公积金贷款手续

32：济南的公寓，商铺，写字楼首付比例多少

答：最少首付50%，最长贷款10年

答：最少首付50%，最长贷款10年

33：我离职公积金取出来了，又回济南找了个工作也有公积金可以贷款吗？

答：单位变更并不影响公积金的使用，只要现在的满足了连续半年，并且一直在缴纳中，就可以

34：我对象公积金正常缴纳半年以上，余额充足，但是我个人还不足连续半年，这样公积金我们两个人能贷到 100 万么

答：不能，需两人均缴纳满半年

35：我的流水差的比较多，父母也没法做共还，怎么办

答：如果是走纯商贷，贷款额度不大，那么非常简单；如果必须走组合贷，那就具体沟通银行

36：房产赠与相关知识

一、赠与分类: 直系亲属赠与、非直系亲属赠与

1、直系亲属赠与

（1）、直系亲属赠与: 将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女兄弟姐妹;

（2）、直系亲属赠与，免征个人所得税和增值税及附加

（3）、直系亲属赠与需缴纳的税费: 3%的契税、0.05%的印花税、80元/套登记费

2、非直系亲属赠与

需要缴纳的税费:3%的契税、满两年免征增值税、不满两年5.3%的增值税、20%的个人所得税、0.05%的印花税、80元/套登记费

3、直系亲属赠与再买卖，购房日期可延用赠与之前的购房日期

二、赠与房屋再买卖如何缴税

1、直系亲属赠与再买卖: 缴税同一般商品房，房本日期延用赠与之前房本日期

2、非直系亲属赠与再买卖: 以新产权证为准计算是否满五年，再次销售符合满五唯一，免征个税，不符合满五唯一要求个税按差额或者全额的20%缴纳。其他税同商品房一样

37：父母在济南名下有一套房产，我再买算是二套么

如果你已经18周岁，算是首套

38：未满18岁可以买房么

可以，但是只能全款，而且需要直系亲属做担保人，并且，未成年人买房有三点需要注意

（1）：此房父母无权做抵押

（2）：父母离婚，此房产归抚养者所有

（3）：孩子成年后再买房，算是二套房

39：买卖二手房有哪些税

（1）：中介费

中介费是交到中介公司或者中介个人手里的，多少都有谈的空间，但是比较大的几家中介公司收费买家 1% 卖家 1 %---3% 不同小薛二手房中介费只收 5000 元 包含带看，签合同.办贷款.过户. 交税 .资金监管 .带押过户.物业交割等全包

（2）：个税

总房款的1%

如果，房产证过5年，且为卖方家庭唯一住宅，可以减免个税或者 走差额也可以减免

（3）：契税

首套房：面积≤140平方米，税率为1%；面积>140平方米，税率为1.5%

二套房：面积≤140平方米，税率为1%；面积>140平方米，税率为2%

三套及以上：税率为3%

二套只计算同区，高新区与哪个区合并计算看产证所在区

（4）：增值税

5.3%

（5）：贷款手续费

这个费用其实可收可不收，看个人，因为贷款是由银行完成的

（6）：评估费

这个也是个可收可不收的费用，成本极少，但有些人在评估费上做文章，这个收多少几乎等同于纯利润

（7）土地出让金：土地性质为“出让”免征；土地性质为“划拨’，缴纳本次计税价格的1%

（8）土地契税：缴纳土地出让金金额的3%(非房改房需缴纳)

（9）：车位过户费

以上是住宅的二手房交易费用，如果是商铺，公寓，写字楼的交易，可以单独咨询我

40：之前贷款买了一套公寓，再买住宅算是首套还是二套

如果你是按照商业贷款买的公寓，不显示住宅贷款，就是首套，以征信上的贷款记录为准

41：支付宝微信查询流水方式

42：什么是居住公寓？

“居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类住宅建筑被定义为“居住公寓”。

按照用途来说，居住公寓属于住宅。居住公寓和普通住宅的最大的区别，是居住公寓卧室在大寒日光照时长低于2小时。”

居住公寓与普通住宅有何不同？

除了大寒日卧室光照时长短，居住公寓与普通住宅还有不同吗？其余基本是相同的。

（1）、能否落户？

居住公寓可以正常落户。

（2）、能否上学？

居住公寓同样划片入学，上学优先级与普通住宅相同，在今年济南市各区招生指南中有了明确说法。之前有传言“住宅上学等级高于居住公寓”，今年各区都规范了，以孩子落户时间为准排学位。

（3）、水电气费用如何收取？

居住公寓按普通住宅标准收取水电气费用。

（4）、交易税费如何收取？

正常交易，交易税费按照普通住宅标准收取，减免标准也按照普通住宅标准执行。

（5）、是否在限购范围内？

由于其用途属于住宅，所以同普通住宅一样，也在限购范围内。

（6）、房产证是否是住宅

房产证会显示居住公寓

大寒日不足两小时日照的住宅叫居住式公寓，但大寒日并不是全年采光最差的一天，只是全年最寒冷的一天，而冬至日才是全年光照时间最短的一天，所以说，居住式公寓如果在大寒日不足两小时，在冬至日的时候，时间更短。

目前居住式公寓除了采光不足，下居住式公寓的证，其他地方与住宅并无不同，关于有些人关心的居住式公寓上学跟住宅区别对待的问题，教育局的回答是济南目前没有区别对待。还有一点，居住式公寓一般比住宅便宜1000-1500一平，如果便宜2000+，性价比还是比较不错的，但如果便宜个三五百就买，就不是特别合适了